Moc zainstalowanej w Polsce fotowoltaiki od 2020 r. dynamicznie rośnie. O ile dotychczas prowadzenie w tym zakresie obejmowały przydomowe instalacje fotowoltaiczne o mocy maksymalnej do kilkudziesięciu kilowatów, to w perspektywie najbliższych lat główną rolę będą odgrywać większe instalacje przedsiębiorstw budowane na ich własne potrzeby i przede wszystkim wielkie farmy fotowoltaiczne. Z tego względu umowy dzierżawy gruntu celem budowy farmy fotowoltaicznej docelowo staną się popularnie. Inwestorzy chcący stworzyć instalację fotowoltaiczną potrzebują w pierwszej kolejności odpowiedniej lokalizacji dla swojej inwestycji i dlatego poszukują oni gruntów optymalnych do dzierżawy oraz ulokowania na nich swojej inwestycji z odpowiednim nasłonecznieniem. Odpowiednimi działkami, ze względu na swoją powierzchnię, niejednokrotnie są użytki rolne. Biorąc pod uwagę wielkość kapitału potrzebną do takiego przedsięwzięcia, inwestorzy tworzą umowy, które mają w jak najlepszy sposób zabezpieczyć ich interesy, często kosztem właściciela nieruchomości. W tym artykule w pewnym uproszczeniu przedstawię więc istotne aspekty umów, na które jako właściciel nieruchomości powinieneś zwrócić uwagę przy otrzymaniu propozycji dzierżawy i to, jak możemy Ci pomóc.
Farmy fotowoltaiczne, ze względu na swoją specyfikę, gwarantują zwrot dopiero po upływie kilku lat, co sprawia, że są to inwestycje średniookresowe i długookresowe. Inwestorzy, lokując kapitał w takie przedsięwzięcie chcą zapewnić sobie jak najdłuższe prawo do korzystania z nieruchomości, na której dana farma będzie się znajdować i dlatego umowa przez nich zaproponowana będzie opiewać na minimum 20. Maksymalny okres, jaki będą proponować inwestorzy, to 29 lat i jest on związany z obowiązującymi w Polsce przepisami dotyczącymi dzierżawy.
Dla właściciela nieruchomości podstawową kwestią, którą będzie najbardziej zainteresowany, jest oczywiście wysokość wynagrodzenia za udostępnienie swojego gruntu. Samo określenie wysokości czynszu nie jest oczywistą sprawą, jednak co do zasady będzie on płatny w umówionej przez strony kwocie, a to czy czynsz będzie płatny raz do roku z góry, czy w określonych przez okresach powinno zostać doprecyzowane, jednak w razie jego braku, zastosowanie znajdą przepisy powszechnie obowiązujące.
Niejednokrotnie zdarza się, że umowy przewidują, iż właściwy czynsz, tj. w zadowalającej właściciela wysokości będzie wypłacany dopiero z dniem uzyskania wszystkich zezwoleń przez inwestora lub nawet dopiero od rozpoczęcia właściwych prac budowlanych, a do tego dnia będzie on minimalny. Warto również pomyśleć o zabezpieczeniu zapłaty czynszu, tak by było pewne, że zostanie uiszczony.
Jak już wspomniano, umowy dzierżawy gruntu są zawierane na kilkadziesiąt lat. Oczywistym jest, że zobowiązanie się na tak długi okres musi wiązać z odpowiednim wzrostem wynagrodzeniem dla właściciela. Czynsz ustalony w pierwszym roku umowy, z biegiem czasu będzie tracił na rzeczywistej wartości z powodu inflacji, wzrosty kosztów itp. Właściciel, by osiągać z takiej umowy rzeczywistą korzyść, przez całą długość jej obowiązywania, musi się upewnić, że będą w niej zawarte odpowiednie postanowienia waloryzujące jego wynagrodzenie z biegiem lat. Samo zawarcie w umowie klauzuli podnoszącej czynsz przez inwestora nie jest wystarczające, wzrost wynagrodzenia musi być rzeczywisty i być obiektywny, oparty np. na wskaźniku inflacji dla gospodarki narodowej za określony okres. Zadbać także trzeba o ustalenie odpowiednich okresów, w których ma dochodzić do waloryzacji, np. ostatni dzień miesiąca następującego po zakończonym kwartale.
Ustalenie odpowiedniego wzrostu czynszu dzierżawnego nie jest rzecz jasna łatwe, jednak to właśnie od tego postanowienia może zależeć niejednokrotnie, a nawet w zdecydowanej większości, opłacalność dzierżawy dla właściciela gruntu. Zaufanie w pełni inwestorowi w tej kwestii, nawet gdy waloryzacja odnosi się do inflacji, może wiązać się z niesatysfakcjonującymi zyskami osiąganymi przez właściciela w przyszłości.
Zgodnie z prawem płatnikiem podatku od nieruchomości jest właściciel, a nie podmiot wykorzystujący go do prowadzenia działalności gospodarczej. Budowa farmy fotowoltaicznej na gruncie, który wcześniej był gruntem rolnym, wiązać się będzie z inną jego kwalifikacja na płaszczyźnie przepisów podatkowych, a przez to ze znacznie wyższym podatkiem. Umowa powinna przewidywać zwrot uiszczonych przez właściciela obciążeń publicznoprawnych, w tym nowych podatków wprowadzonych w przyszłości lub alternatywnie, powinien zostać określony adekwatnie wysoki czynsz.
Umowa, poza określeniem okresu jaki będzie istnieć w obrocie i wysokością wynagrodzenia, będzie przewidywać szereg innych praw i obowiązków stron, tak by nie dochodziło do sporów lub właściciel nieruchomości nie przyjął na siebie zobowiązań, o których nie miał świadomości.
Kluczowe znaczenie będzie mieć przede wszystkim określenie czy dzierżawca do swojej dyspozycji będzie miał całą nieruchomość, czy tylko jej cześć, a w takim przypadku jej precyzyjne określenie i oznaczenie. Równie ważne jest ustalenie po czyjej stronie należy doprowadzenie nieruchomości do stanu wymaganego pod tego typu inwestycję, co może obejmować m.in. usunięcie roślin lub wyrównanie terenu.
Działalność gospodarcza jest nieprzewidywalna i inwestor może stanąć przed koniecznością sprzedaży swojej elektrowni lub połączenia się z innym podmiotem, co zapewne znajdzie odzwierciedlenie w proponowanej umowie. Warto jest poświęcić dodatkową uwagę na analizę postanowień dotyczących zmian podmiotowych lub dokonywania poddzierżawy przez dzierżawcę, tak by właściciel nie był pozbawiony jakiejkolwiek decyzji na osobę najemcy.
Jeśli dojść ma do dzierżawy tylko określonej części działki, umowa może zawierać postanowienia zakazujące dokonywania na reszcie gruntu określonych działań, które mogłyby wpływać na działalności paneli, co jest oczywiste i naturalne. Przykładem może być zakaz sadzenia drzew i krzewów, wznoszenia budowli lub budynków. Niekiedy jednak takie ograniczenia mogą być zbyt daleko idące i należy je zidentyfikować już przed podpisaniem umowy.
Umowa zaproponowana przez inwestora na pewno może zawierać postanowienia dotyczące kar umownych, które będą naliczane właścicielowi nieruchomości za nawet najmniejsze uchybienia. Możliwość ustanowienia kar na rzecz wydzierżawiającego jest znacznie ograniczona, jednak nie należy jej ignorować. Kary w takim wypadku mogą dotyczyć np. nieprawidłowemu zabezpieczeniu nieruchomości, wadliwe zagospodarowanie gruntu, ale nie opóźnień w płatnościach czynszu.
Co do zasady umowy na czas określony powinny obowiązywać przez okres, na jaki je zawarto, a ustawowe możliwości wcześniejszego ich wypowiedzenia są znacznie ograniczone i dotyczą głównie opóźnień w płatnościach, lub innych uchybień stron, przy czym przepisy te nie są precyzyjne. W związku z tym istotne staje się w pierwszej kolejności zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy, a następnie dokładne określenie jego przyczyn, formy i terminów.
Z perspektywy właściciela gruntu, kluczowe jest precyzyjne uregulowanie w sposób niebudzący wątpliwości interpretacyjnych kwestii wypowiedzenia umowy dzierżawy z przyczyn leżących po stronie inwestora. Przykładem mogą być opóźnienia w zapłacie czynszu czy niedotrzymanie terminu rozpoczęcia prac budowlanych, przez co wydzierżawiający jest pozbawiony należnego mu czynszu. Należy pamiętać, że zaproponowana umowa ma przede wszystkim zabezpieczać interes strony, która ją stworzyła i przez ten pryzmat powinna być oceniana.
Jedną z największych obaw właścicieli gruntów, wykorzystywaną przez wszystkich przeciwników jakiegokolwiek rozwoju, w tym pewnych polityków przeciwnych OZE, jest kwestia rozbioru farmy, zwrotu gruntu, przywrócenia pierwotnego charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Niewykluczone, że w przyszłości ustawodawca zdecyduje się na uregulowanie tej kwestii, jednak na dzień dzisiejszy przepisy nie są na tyle precyzyjne, by móc na nich oprzeć swoje żądania i roszczenia.
Pomimo zawierania umowy na kilkadziesiąt lat umowa musi odpowiednio zabezpieczać właściciela nieruchomości już w chwili jej podpisywania. Umowy, mające charakter wzorów umownych konstruowane przez inwestorów, co prawda zawierają pewne postanowienia w zakresie demontażu farmy i kosztów z tym związanych, jednak jest to niejednokrotnie regulacja uboga, skomplikowana i budząca uzasadnione wątpliwości. Warto także wcześniej zabezpieczyć koszty likwidacji farmy, w razie upadłości przedsiębiorcy lub ewentualnie postanowić o przejściu własności farmy na właściciela nieruchomości.
Podsumowując, przed podpisaniem umowy dzierżawy nieruchomości pod farmę fotowoltaiczną, zaleca się skrupulatną analizę jej postanowień. Jeśli chcesz mieć pewność, że zaproponowana umowa równo rozkłada prawa i obowiązki i jednocześnie nie zagraża twoim interesom – skontaktuj się z nami. Przeprowadzimy precyzyjną analizę jej postanowień pod kątem obowiązującego prawa, zapewniając kompleksowe zabezpieczenie twojego interesu.
Autor: Kamil Hupajło
