Inwestycje budowlane
i zamówienia publiczne

Stosujemy kilka różnych sposobów rozliczenia naszych usług.

Konsultacja (pierwsze spotkanie) jak i obsługa prawna bez abonamentu prowadzona jest w stawce 475 zł netto/h (na żywo/zdalnie). W przypadku większych zleceń wynagrodzenie jest ustalane ryczałtowo – określona kwota za konkretne zlecenie.

W przypadku obsługi firm preferujemy rozliczenie w formie abonamentu (wykupiona ilość godzin za określoną stawkę), lub rozliczenie godzinowe (bez stałej miesięcznej kwoty – ile przepracujemy, tyle jest do zapłaty). W razie stałej obsługi wynagrodzenie to 375 zł netto/h w ramach abonamentu.

Obowiązek podpisania aneksów do umowy może wynikać wprost z zapisów umownych – wówczas, jeśli Inwestor (lub inna strona zobowiązana) nie chce podpisać aneksy, naraża się na zarzut nienależytego wykonania umowy i albo możemy zgłosić roszczenie odszkodowawcze, albo – jeśli mamy dodatkowe zapisy umowne –naliczyć karę umowną za opóźnienie (bądź zwłokę) w wykonaniu obowiązku umownego.

W przypadku zaś jeśli nie ma takiego obowiązku przewidzianego w umowie, nie zmusimy drugiej strony do podpisania aneksu. W takim przypadku musimy dokumentować jak najszerzej okoliczności, które powodują, że w naszej ocenie aneks powinien być zawarty – w szczególności należy utrwalać to w formie mailu lub pism kierowanych do drugiej strony umowy, ewentualnie możemy wezwać drugą stroną do zawarcia aneksu pod rygorem np. odstąpienia, aby wywrzeć na nią presję kontraktową i biznesową.

Podstawowym warunkiem możliwości dochodzenia kar umownych jest ich prawidłowe zapisanie w umowie. Zasada jest prosta: brak zapisu o karach umownych w umowie, to brak możliwości ich dochodzenia.

A co oznacza prawidłowe zapisanie kar umownych? Po pierwsze – należy określić za jakie konkretne naruszenie umowy kara umowna będzie należna. Nie możemy się ograniczyć tylko do wskazania np. „za każde naruszenie umowy” – wówczas taki zapis będzie nieskuteczny. Po drugie – należy określić konkretną kwotę kary umownej, przy czym może ona być w formie kwotowej (np. 500 zł) lub procentowej (np. 2% kwoty wynagrodzenia).

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy zgłaszane „usterki” rzeczywiście podlegają pod gwarancję lub rękojmię, a nie są np. uszkodzeniem mechanicznym powstałym już po montażu.

W przypadku, gdy zgłoszenie podlega pod gwarancję lub rękojmię i deweloper uchyla się od naprawienia wad, należy go wezwać do naprawienia koniecznie pod rygorem naprawienia wad na jego koszt i ryzyko. Jeśli sytuacja wymaga szybkiego działania (np. odpada tynk ze ścian i koniecznie trzeba to szybko naprawić), możemy naprawić takie wady i żądać zapłaty od dewelopera. W innym przypadku teoretycznie (zgodnie z KC) powinniśmy uzyskać uprzednią zgodę sądu na wykonanie zastępcze, choć na takie przypadki również mamy rozwiązanie.

Jeśli jesteśmy inwestorem, pierwszym i podstawowym kierunkiem naszych zgłoszeń odnośnie zauważonych wad budowlanych, jest Generalny Wykonawca. Jeśli zaś sami jesteśmy Generalnym Wykonawcą, odpowiadamy z jednej strony za wady wobec inwestora, z drugiej zaś za wady te odpowiadają wobec nas nasi podwykonawcy (np. wykonawca konstrukcji żelbetowej w przypadku spękań lub wykonawca podłóg w przypadku pojawiających się „bąbli” na wykładzinie PCV).

W zależności zatem z jakiego punktu patrzymy, podmiot odpowiedzialny będzie inny. W przypadku jeśli jesteśmy nabywcom lokalu mieszkalnego, takim podstawowym kierunkiem jest deweloper.

Umowa o roboty budowlane tak naprawdę może być zawarta w każdej formie – nawet ustnie. Jednak z uwagi na złożoność procesu budowlanego oraz jego wartość, zalecamy zawrzeć umowę w formie pisemnej lub chociaż tzw. dokumentowej – czyli np. poprzez ustalenia mailowe.

Inaczej jest w przypadku umów z podwykonawcami, które podlegają pod tzw. solidarną odpowiedzialność inwestora. Takie umowy muszą być zawarte w formie pisemnej, a brak tej formy powoduje nieważność umowy (jest to tzw. forma pisemna pod rygorem nieważności).

Inwestora zastępczy w istocie ma zastępować „normalnego” inwestora (inwestor bezpośredni), jednak ma go odróżniać to, że lepiej „zna się” na procesie inwestycyjnym (ma większą wiedzę i doświadczenie) i przez to w sposób sprawny jest w stanie poprowadzić inwestycję budowlaną. Inwestor zastępczy w imieniu inwestora występuje np. w do organów administracji budowlanej, może również być wykonawcą robót budowlanych. Inwestor bezpośredni może przekazać inwestorowi zastępczemu zarówno całość obowiązków, jak i tylko część – np. w określonym obszarze.