Inwestycje budowlane
zamówienia publiczne
i zielona energia

Prawo budowlane, prawo zamówień publicznych (PZP) i odnawialne źródła energii (OZE)

Dlaczego my?

milionów złotych odzyskanych dla klienta

wygranych sporów sądowych

spraw zakończonych przedsądową ugodą

całodobory kontakt z klientem

Zobacz film

Dochodzenie roszczeń w procesie budowlanym

Pomoc prawna dopasowana do Twoich potrzeb

Nie stawiaj sobie granic

Pisaliśmy o tym

Kary umowne w zamówieniach publicznych

6 listopada 2023

Kary umowne odgrywają ważną rolę w prawie umów, służąc stronom ochronie ich interesów i sprzyjając dążeniu do zapewnienia zobowiązań umownych. Zapisy dotyczące kar umownych stanowią dobrowolny element umowy.Więcej »

Domy bez pozwolenia na budowę

25 października 2023

Budowa własnego domu to dla wielu osób marzenie, które wiąże się z niezależnością, komfortem oraz spełnieniem życiowych planów. Jednakże podjęcie się budowy może być dla wielu osób stresującymWięcej »

Jak inflacja wpłynęła na branżę budowlaną?

7 października 2023

We wrześniu 2023 roku udało się osiągnąć jednocyfrowy wynik inflacji, pierwszy raz od lutego 2022 roku. Jednakże obecność inflacji na przestrzeni poprzednich miesięcy miała drastyczny wpływ na branżę budowlaną.Więcej »

Inspektor nadzoru inwestorskiego – kiedy musi zostać ustanowiony?

30 września 2023

Inspektor nadzoru inwestorskiego jest jednym z uczestników procesu budowlanego – jednym z tych wymienionych wprost w Prawie budowlanym. Kim jest? Generalnie można przyjąć, że jest reprezentantem inwestora na budowie, osobą,Więcej »

Protokół odbioru budowlanego – wzór z omówieniem

15 września 2023

Pozornie osobom trzecim może wydawać się, że budowa, którą mijają codziennie w drodze do pracy, to chaotyczne środowisko – nie wiadomo kto i kiedy robi dane prace, termin realizacji pozostaje nieznany,Więcej »

Jakie dokumenty muszę dołączyć do odwołania do KIO?

22 sierpnia 2023

W ostatnim czasie w ramach mojego portalu, przedstawiłem serię artykułów dotyczących tematyki odwołania przed Krajowej Izby Odwoławczej (KIO). Przykładem w tym zakresie jest jeden z moich poprzednich materiałów dostępnych pod tym linkiem. StanowiWięcej »

Najczęstsze pytania

Stosujemy kilka różnych sposobów rozliczenia naszych usług.

 

Konsultacja (pierwsze spotkanie) jak i obsługa prawna bez abonamentu prowadzona jest w stawce 475 zł netto/h (na żywo/zdalnie). W przypadku większych zleceń wynagrodzenie jest ustalane ryczałtowo – określona kwota za konkretne zlecenie.

 

W przypadku obsługi firm preferujemy rozliczenie w formie abonamentu (wykupiona ilość godzin za określoną stawkę), lub rozliczenie godzinowe (bez stałej miesięcznej kwoty – ile przepracujemy, tyle jest do zapłaty). W razie stałej obsługi wynagrodzenie to 375 zł netto/h w ramach abonamentu.

Obowiązek podpisania aneksów do umowy może wynikać wprost z zapisów umownych – wówczas, jeśli Inwestor (lub inna strona zobowiązana) nie chce podpisać aneksy, naraża się na zarzut nienależytego wykonania umowy i albo możemy zgłosić roszczenie odszkodowawcze, albo – jeśli mamy dodatkowe zapisy umowne –naliczyć karę umowną za opóźnienie (bądź zwłokę) w wykonaniu obowiązku umownego.

 

W przypadku zaś jeśli nie ma takiego obowiązku przewidzianego w umowie, nie zmusimy drugiej strony do podpisania aneksu. W takim przypadku musimy dokumentować jak najszerzej okoliczności, które powodują, że w naszej ocenie aneks powinien być zawarty – w szczególności należy utrwalać to w formie mailu lub pism kierowanych do drugiej strony umowy, ewentualnie możemy wezwać drugą stroną do zawarcia aneksu pod rygorem np. odstąpienia, aby wywrzeć na nią presję kontraktową i biznesową.

Podstawowym warunkiem możliwości dochodzenia kar umownych jest ich prawidłowe zapisanie w umowie. Zasada jest prosta: brak zapisu o karach umownych w umowie, to brak możliwości ich dochodzenia.

 

A co oznacza prawidłowe zapisanie kar umownych? Po pierwsze – należy określić za jakie konkretne naruszenie umowy kara umowna będzie należna. Nie możemy się ograniczyć tylko do wskazania np. „za każde naruszenie umowy” – wówczas taki zapis będzie nieskuteczny. Po drugie – należy określić konkretną kwotę kary umownej, przy czym może ona być w formie kwotowej (np. 500 zł) lub procentowej (np. 2% kwoty wynagrodzenia).

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy zgłaszane „usterki” rzeczywiście podlegają pod gwarancję lub rękojmię, a nie są np. uszkodzeniem mechanicznym powstałym już po montażu.

 

W przypadku, gdy zgłoszenie podlega pod gwarancję lub rękojmię i deweloper uchyla się od naprawienia wad, należy go wezwać do naprawienia koniecznie pod rygorem naprawienia wad na jego koszt i ryzyko. Jeśli sytuacja wymaga szybkiego działania (np. odpada tynk ze ścian i koniecznie trzeba to szybko naprawić), możemy naprawić takie wady i żądać zapłaty od dewelopera. W innym przypadku teoretycznie (zgodnie z KC) powinniśmy uzyskać uprzednią zgodę sądu na wykonanie zastępcze, choć na takie przypadki również mamy rozwiązanie.

Jeśli jesteśmy inwestorem, pierwszym i podstawowym kierunkiem naszych zgłoszeń odnośnie zauważonych wad budowlanych, jest Generalny Wykonawca. Jeśli zaś sami jesteśmy Generalnym Wykonawcą, odpowiadamy z jednej strony za wady wobec inwestora, z drugiej zaś za wady te odpowiadają wobec nas nasi podwykonawcy (np. wykonawca konstrukcji żelbetowej w przypadku spękań lub wykonawca podłóg w przypadku pojawiających się „bąbli” na wykładzinie PCV).

 

W zależności zatem z jakiego punktu patrzymy, podmiot odpowiedzialny będzie inny. W przypadku jeśli jesteśmy nabywcom lokalu mieszkalnego, takim podstawowym kierunkiem jest deweloper.

Umowa o roboty budowlane tak naprawdę może być zawarta w każdej formie – nawet ustnie. Jednak z uwagi na złożoność procesu budowlanego oraz jego wartość, zalecamy zawrzeć umowę w formie pisemnej lub chociaż tzw. dokumentowej – czyli np. poprzez ustalenia mailowe.

 

Inaczej jest w przypadku umów z podwykonawcami, które podlegają pod tzw. solidarną odpowiedzialność inwestora. Takie umowy muszą być zawarte w formie pisemnej, a brak tej formy powoduje nieważność umowy (jest to tzw. forma pisemna pod rygorem nieważności).

Inwestora zastępczy w istocie ma zastępować „normalnego” inwestora (inwestor bezpośredni), jednak ma go odróżniać to, że lepiej „zna się” na procesie inwestycyjnym (ma większą wiedzę i doświadczenie) i przez to w sposób sprawny jest w stanie poprowadzić inwestycję budowlaną. Inwestor zastępczy w imieniu inwestora występuje np. w do organów administracji budowlanej, może również być wykonawcą robót budowlanych. Inwestor bezpośredni może przekazać inwestorowi zastępczemu zarówno całość obowiązków, jak i tylko część – np. w określonym obszarze.

Skontaktuj się

Proces budowlany niezależnie czy od strony dewelopera, wykonawcy czy też nabywcy – jest przyczyną powstania wielu wątpliwości i problemów prawnych. Pozwól mi przenalizować Twoją sytuację, a następnie zająć się wszelkimi formalnościami. Zapraszam do kontaktu!

Kamil Hupajło Radca prawny / Partner

Kamil Hupajło Radca prawny / Partner