Inwestycje budowlane
zamówienia publiczne
i zielona energia

Prawo budowlane, prawo zamówień publicznych (PZP) i odnawialne źródła energii (OZE)

Dlaczego my?

milionów złotych odzyskanych dla klienta

wygranych sporów sądowych

spraw zakończonych przedsądową ugodą

całodobory kontakt z klientem

Zobacz film

Dochodzenie roszczeń w procesie budowlanym

Pomoc prawna dopasowana do Twoich potrzeb

Nie stawiaj sobie granic

Pisaliśmy o tym

Jakie dokumenty muszę dołączyć do odwołania do KIO?

22 sierpnia 2023

W ostatnim czasie w ramach mojego portalu, przedstawiłem serię artykułów dotyczących tematyki odwołania przed Krajowej Izby Odwoławczej (KIO). Przykładem w tym zakresie jest jeden z moich poprzednich materiałów dostępnych pod tym linkiem. StanowiWięcej »

ODWOŁANIE DO KIO – terminy

14 sierpnia 2023

Terminy w postępowaniu przed KIO są bardzo restrykcyjne i stosunkowo krótkie. Co więcej – w tym miejscu nie ma już mowy o tym, że wyślemy odwołanie na poczcie w ostatni dzień terminu – co do zasady obowiązuje postępowanie elektroniczne. Więcej »

Opiniowanie umów na instalację pompy ciepła

6 sierpnia 2023

W skali globalnej zróżnicowana grupa podmiotów mierzy się i jeszcze przez dekady walczyć będzie z kryzysem klimatycznym oraz jego skutkami. Dotyczy to również i naszego kraju. Z większymi lub mniejszymi sukcesami, Polska ograniczaWięcej »

Odwołanie do KIO – jakie opłaty?

27 lipca 2023

W przypadku postępowania przed Krajowej Izby Odwoławczej (KIO), nie inaczej niż  przy innych spraw konieczne jest uiszczenie odpowiedniej opłaty. Wysokość tzw. wpisu od odwołania  zależy od wartości zamówienia oraz jego rodzaju.Więcej »

Odwołanie do KIO od czynności zamawiającego – podstawy

14 lipca 2023

W przypadku postępowań o udzielenie zamówienia publicznego Wykonawcy oraz innym podmiotom, o których piszę poniżej, przysługuje środek ochrony prawnej na wypadek, gdyby Zamawiający określone czynności wykonywał w sposób sprzeczny z przepisami PZP. Kto możeWięcej »

Skutki braku przekazania odwołania Zamawiającemu

12 lipca 2023

W ostatnim czasie otrzymuję liczne zapytania dotyczące tego, jakie skutki może generować brak przekazania odwołania lub jego kopii Zamawiającemu. Kwestię tę rozstrzyga art. 514 ust. 2 pzp,Więcej »

Najczęstsze pytania

Stosujemy kilka różnych sposobów rozliczenia naszych usług.

 

Konsultacja (pierwsze spotkanie) jak i obsługa prawna bez abonamentu prowadzona jest w stawce 475 zł netto/h (na żywo/zdalnie). W przypadku większych zleceń wynagrodzenie jest ustalane ryczałtowo – określona kwota za konkretne zlecenie.

 

W przypadku obsługi firm preferujemy rozliczenie w formie abonamentu (wykupiona ilość godzin za określoną stawkę), lub rozliczenie godzinowe (bez stałej miesięcznej kwoty – ile przepracujemy, tyle jest do zapłaty). W razie stałej obsługi wynagrodzenie to 375 zł netto/h w ramach abonamentu.

Obowiązek podpisania aneksów do umowy może wynikać wprost z zapisów umownych – wówczas, jeśli Inwestor (lub inna strona zobowiązana) nie chce podpisać aneksy, naraża się na zarzut nienależytego wykonania umowy i albo możemy zgłosić roszczenie odszkodowawcze, albo – jeśli mamy dodatkowe zapisy umowne –naliczyć karę umowną za opóźnienie (bądź zwłokę) w wykonaniu obowiązku umownego.

 

W przypadku zaś jeśli nie ma takiego obowiązku przewidzianego w umowie, nie zmusimy drugiej strony do podpisania aneksu. W takim przypadku musimy dokumentować jak najszerzej okoliczności, które powodują, że w naszej ocenie aneks powinien być zawarty – w szczególności należy utrwalać to w formie mailu lub pism kierowanych do drugiej strony umowy, ewentualnie możemy wezwać drugą stroną do zawarcia aneksu pod rygorem np. odstąpienia, aby wywrzeć na nią presję kontraktową i biznesową.

Podstawowym warunkiem możliwości dochodzenia kar umownych jest ich prawidłowe zapisanie w umowie. Zasada jest prosta: brak zapisu o karach umownych w umowie, to brak możliwości ich dochodzenia.

 

A co oznacza prawidłowe zapisanie kar umownych? Po pierwsze – należy określić za jakie konkretne naruszenie umowy kara umowna będzie należna. Nie możemy się ograniczyć tylko do wskazania np. „za każde naruszenie umowy” – wówczas taki zapis będzie nieskuteczny. Po drugie – należy określić konkretną kwotę kary umownej, przy czym może ona być w formie kwotowej (np. 500 zł) lub procentowej (np. 2% kwoty wynagrodzenia).

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy zgłaszane „usterki” rzeczywiście podlegają pod gwarancję lub rękojmię, a nie są np. uszkodzeniem mechanicznym powstałym już po montażu.

 

W przypadku, gdy zgłoszenie podlega pod gwarancję lub rękojmię i deweloper uchyla się od naprawienia wad, należy go wezwać do naprawienia koniecznie pod rygorem naprawienia wad na jego koszt i ryzyko. Jeśli sytuacja wymaga szybkiego działania (np. odpada tynk ze ścian i koniecznie trzeba to szybko naprawić), możemy naprawić takie wady i żądać zapłaty od dewelopera. W innym przypadku teoretycznie (zgodnie z KC) powinniśmy uzyskać uprzednią zgodę sądu na wykonanie zastępcze, choć na takie przypadki również mamy rozwiązanie.

Jeśli jesteśmy inwestorem, pierwszym i podstawowym kierunkiem naszych zgłoszeń odnośnie zauważonych wad budowlanych, jest Generalny Wykonawca. Jeśli zaś sami jesteśmy Generalnym Wykonawcą, odpowiadamy z jednej strony za wady wobec inwestora, z drugiej zaś za wady te odpowiadają wobec nas nasi podwykonawcy (np. wykonawca konstrukcji żelbetowej w przypadku spękań lub wykonawca podłóg w przypadku pojawiających się „bąbli” na wykładzinie PCV).

 

W zależności zatem z jakiego punktu patrzymy, podmiot odpowiedzialny będzie inny. W przypadku jeśli jesteśmy nabywcom lokalu mieszkalnego, takim podstawowym kierunkiem jest deweloper.

Umowa o roboty budowlane tak naprawdę może być zawarta w każdej formie – nawet ustnie. Jednak z uwagi na złożoność procesu budowlanego oraz jego wartość, zalecamy zawrzeć umowę w formie pisemnej lub chociaż tzw. dokumentowej – czyli np. poprzez ustalenia mailowe.

 

Inaczej jest w przypadku umów z podwykonawcami, które podlegają pod tzw. solidarną odpowiedzialność inwestora. Takie umowy muszą być zawarte w formie pisemnej, a brak tej formy powoduje nieważność umowy (jest to tzw. forma pisemna pod rygorem nieważności).

Inwestora zastępczy w istocie ma zastępować „normalnego” inwestora (inwestor bezpośredni), jednak ma go odróżniać to, że lepiej „zna się” na procesie inwestycyjnym (ma większą wiedzę i doświadczenie) i przez to w sposób sprawny jest w stanie poprowadzić inwestycję budowlaną. Inwestor zastępczy w imieniu inwestora występuje np. w do organów administracji budowlanej, może również być wykonawcą robót budowlanych. Inwestor bezpośredni może przekazać inwestorowi zastępczemu zarówno całość obowiązków, jak i tylko część – np. w określonym obszarze.

Skontaktuj się

Proces budowlany niezależnie czy od strony dewelopera, wykonawcy czy też nabywcy – jest przyczyną powstania wielu wątpliwości i problemów prawnych. Pozwól mi przenalizować Twoją sytuację, a następnie zająć się wszelkimi formalnościami. Zapraszam do kontaktu!

Kamil Hupajło Radca prawny / Partner

Kamil Hupajło Radca prawny / Partner