Rękojmia to pewnego rodzaju gwarancja odpowiedzialności dewelopera za usterki powstałe w lokalu mieszkalnym. Stanowi ona podstawowy instrument cywilnoprawny w kwestii ochrony nabywcy i kompleksowej realizacji założeń zawartych w umowie deweloperskiej. Zobowiązuje również m.in. wykonawcę do naprawy zaistniałych wad nieruchomości w określonym przez prawo terminie. Czym zatem jest rękojmia? Jakie prawa przysługują potencjalnym nabywcom z tytułu tego roszczenia? Dowiesz się właśnie w tym artykule.
Naprawa wad z tytułu rękojmi dewelopera – rodzaje usterek
Wady nieruchomości dzielą się na fizyczne i prawne. W przypadku lokalu mieszkalnego od firmy deweloperskiej niejednokrotnie mamy do czynienia z usterkami o charakterze fizycznym. Najczęściej o ich wystąpieniu decyduje się w momencie, gdy:
- wpływają one na zmniejszenie się ogólnej wartości nieruchomości,
- nieruchomość nie ma właściwości, które zawarto w umowie z deweloperem,
- założenia projektu nieruchomości nie zostały w pełni zrealizowane.
W dużym uproszczeniu za wadę fizyczną można uznać każdy aspekt, który jest niezgodny z wcześniej ustalonymi w umowie warunkami. Natomiast wady prawne mogą zostać stwierdzone np. w sytuacji, gdy nabyty lokal stanowi własność osoby trzeciej, bądź jest obciążony jej prawem. Pod ochronę z tytułu rękojmi nie podlegają usterki powstałe w wyniku zwykłego użytkowania oraz na skutek działań kupującego.
Jakie prawa przysługują nabywcy z tytułu rękojmi?
Jeśli w czasie procedury odbioru mieszkania kupujący dostrzeże wcześniej wspomniane wady, ma on prawo do wysunięcia roszczeń w kwestii usunięcia powstałych usterek lub negocjacji ceny nieruchomości. Co warto podkreślić, istnieje również możliwość odstąpienia od umowy. Jednak taka sytuacja stanowi wyłącznie ostateczność. Dochodzi do niej jedynie w przypadku istotnych uszkodzeń, które nie podlegają naprawie. Wobec tego niezwykle ważne jest sporządzenie odpowiedniego protokołu odbioru lokalu. Jeżeli podpiszesz go, nie uwzględniając w nim zauważonych wad – deweloper nie poniesie z tego tytułu żadnej odpowiedzialności.
Ile wynosi ochrona w przypadku rękojmi?
Zgodnie z treścią art. 568 Kodeksu cywilnego deweloper ponosi odpowiedzialność w ramach rękojmi w sytuacji, gdy wada fizyczna zostanie zgłoszona przed upływem 2 lat, liczonych od dnia wydania rzeczy nabywcy. Natomiast w przypadku lokalu mieszkalnego jest to 5 lat. Kluczowa w tej kwestii jest przede wszystkim chwila powzięcia informacji o zaistniałej usterce, ponieważ od tego momentu rozpoczyna się bieg terminu przedawnienia roszczeń. Kupujący od dnia stwierdzenia wady ma rok na wysunięcie żądań względem wykonawcy w kontekście usunięcia zaistniałych mankamentów. Jeżeli chodzi o części wspólne nieruchomości, należy tutaj wziąć pod uwagę datę zawarcia umowy przenoszącej własność na potencjalnych odbiorców.
Zastanawiasz się, jak dochodzić roszczeń od dewelopera?
Dokonując zgłoszenia wad z tytułu rękojmi, należy pamiętać przede wszystkim o tym, że jej przedmiot powinien być adekwatny względem istotności usterki. Twoje roszczenia nie zostaną uznane za zasadne, jeżeli dotyczyć będą aspektów, o których deweloper poinformował Cię w trakcie zawierania umowy sprzedaży. Wobec tego, jeśli masz jakiekolwiek pytania w tym zakresie – skontaktuj się ze mną. Umówimy spotkanie i wspólnie doprecyzujemy niezbędne szczegóły. Ponadto zajmę się wszelkimi formalnościami w Twoim imieniu. Zapraszam do kontaktu.
