Opóźnienia w realizacji inwestycji czy niespójności w treści umowy to tylko niektóre z problemów, z jakimi obecnie mogą mierzyć się nabywcy nieruchomości. Dlatego coraz częściej zarówno deweloperzy, jak i kupujący decydują się na włączenie do treści umowy deweloperskiej kar umownych, które stanowią pewne zabezpieczenie w przypadku ewentualnych opóźnień lub innych nieprawidłowości. Czym są kary umowne i kiedy można je zastrzec? Ile wynosi ich maksymalna wysokość? Dowiesz się właśnie w tym artykule.
Kara umowna stanowi sankcję finansową, która może zostać nałożona na stronę umowy z tytułu niezrealizowania określonych zobowiązań lub ich nieprawidłowego wykonania. W przypadku umowy deweloperskiej mogą one obejmować:
Należy również wspomnieć, że nie występuje tutaj obowiązek wykazania dokładnej kwoty poniesionej szkody w przypadku konieczności nałożenia sankcji. Obligatoryjnym wymogiem jest udowodnienie, że jedna ze stron nie wykonała swoich zobowiązań wedle wcześniej zawartego porozumienia.
Aby właściwie zastrzec karę umowną, ważne jest, aby uwzględnić kilka istotnych kwestii. Przede wszystkim, może zostać ona ustalona tylko w sytuacji niewykonania lub nieprawidłowego wykonania zobowiązań przez wykonawcę lub nabywcę. Należy tutaj podkreślić, że sankcje mogą mieć wyłącznie charakter finansowy. Z uwagi na to nie można nałożyć kary za np. brak zapłaty wynagrodzenia lub za odstąpienie od umowy. Co ważne, jej wysokość musi być jasno określona i wyliczona w sposób adekwatny. W praktyce wygląda to często tak, że kary pieniężne są wyznaczane jako stałe kwoty. Przykładowo będzie to 300 złotych naliczanych za każdy dzień opóźnienia.
Co ważne, wedle 22 ust. 1 pkt 13 Ustawy deweloperskiej, kary umowne stanowią jeden z obligatoryjnych elementów każdej umowy z deweloperem. Jednak w praktyce nie zawsze jest to przestrzegane. Brak ich wcześniejszego ustalenia skutkuje m.in. tym, że zarówno kupujący, jak i deweloper nie mogą zostać obarczeni żadnymi obciążeniami finansowymi z tego tytułu.
Zgodnie z regulacjami zawartymi w art. 25 Ustawy deweloperskiej, jeśli deweloper decyduje się na nałożenie kar umownych, to ich wysokość musi być równa lub niższa niż kara finansowa, która została zastrzeżona na rzecz kupującego. Polskie prawo nie wyznacza w tej sytuacji z góry określonej kwoty należnych odsetek. Ich wartość uzależniona jest od ustaleń zawartych pomiędzy kupującym a wykonawcą usługi. Tym samym oznacza to brak minimalnych lub maksymalnych ograniczeń w tym zakresie. Decydujące tutaj będą przede wszystkim negocjacje między stronami w celu uzyskania porozumienia. W praktyce, firmy deweloperskie często umieszczają w umowach zapisy dotyczące możliwie najniższej sankcji, co może być niekorzystne dla nabywcy bez jego aktywnego udziału w procesie negocjacji.
Wysokość kary umownej powinna być wyznaczona wprost i zazwyczaj stanowi określony procent wartości umowy. Jednak każdy przypadek jest inny, dlatego kwestia ta wymaga indywidualnego podejścia. Wobec tego, jeśli masz jakiekolwiek pytania w tym zakresie – skontaktuj się ze mną. Umówimy spotkanie i wspólnie doprecyzujemy szczegóły. Ponadto zajmę się wszelkimi formalnościami w Twoim imieniu. Zapraszam do kontaktu.
Autor: Kamil Hupajło
