Budowa własnego domu to dla wielu osób marzenie, które wiąże się z niezależnością, komfortem oraz spełnieniem życiowych planów. Jednakże podjęcie się budowy może być dla wielu osób stresującym oraz skomplikowanym przedsięwzięciem. Ustawodawca wprowadził w 2023 roku zmiany odnośnie budynków jednorodzinnych na własne potrzeby o powierzchni zabudowy powyżej 70 m². Mają one na celu uproszczenie całego procesu. Czym są więc domu bez pozwolenia i jak obecnie wygląda ich budowa? Jakie warunki należy spełnić? Na te pytania znajdziesz odpowiedź właśnie w tym artykule.
Przepisy oraz zasady dotyczące wznoszenia budynków w Polsce, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę zmieniły się na przestrzeni lat. Według ustawy o Prawie Budowlanym obowiązującej od 2015 roku, obiekty rekreacji indywidualnej o powierzchni do 35 m², obliczanej wzdłuż obwodu budynku, mogą być wznoszone na działkach po złożeniu jedynie zgłoszenia zamiaru budowy. Jednak, od 3 stycznia 2022 roku, ta ustawa została zmieniona i teraz pozwala na budowę domów bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na powierzchni do 70 m².
Procedura dotycząca budowy domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² jest określona przepisami prawa budowlanego. W tym przypadku, konieczne jest złożenie zgłoszenia inwestycji wraz z projektem budowlanym. Projekt taki dotyczy budynku o powierzchni zabudowy nie przekraczającej 70 m², z możliwością posiadania poddasza, ale łączna powierzchnia użytkowa nie może przekroczyć 90 m². Istnieje także możliwość wzniesienia budynku dwukondygnacyjnego, przy czym definicja kondygnacji obejmuje również poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Ważne jest, aby taki projekt spełniał ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli taki plan nie istnieje, to konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wcześniej proces uzyskiwania tych warunków trwał kilka miesięcy, jednak od roku 2022, jest on znacznie przyspieszony, a decyzje o warunkach zabudowy są wydawane w ciągu 21 dni. Warto zaznaczyć, że obszar oddziaływania budynku musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a liczba takich budynków na jednej działce nie może przekroczyć jednego na każde 500 m² powierzchni działki. Mimo że budowa takiego domu jest możliwa na mocy zgłoszenia, to nadal obowiązują wymagania techniczno-budowlane określone w warunkach technicznych dla budynków i ich usytuowania. W związku z tym, konieczne jest przestrzeganie odpowiednich odległości od granic działki, które gwarantują ograniczenie obszaru oddziaływania budynku do działki, na której ma być wybudowany.
W przypadku domów jednorodzinnych o powierzchni do 70 m², przeznaczonych na własne potrzeby mieszkaniowe, inwestor jest zobowiązany do zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta odpowiedzialnego za nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem. Dodatkowo, konieczne jest przeprowadzenie geodezyjnego wyznaczenia terenu przed rozpoczęciem budowy oraz wykonanie geodezyjnej inwentaryzacji po zakończeniu prac. Podsumowując, budowa domów mieszkalnych na mocy zgłoszenia różni się nieznacznie od budowy na pełne pozwolenie na budowę. Niemniej jednak, konieczne jest przygotowanie projektu budowlanego, co może być czasochłonnym procesem, zarówno przy projekcie indywidualnym, jak i adaptacji gotowego projektu. Choć nie jest konieczne zatrudnianie kierownika budowy ani prowadzenie dziennika budowy w przypadku zgłoszenia, to ich obecność może znacznie ułatwić nadzór nad pracami i dbałość o bezpieczeństwo na placu budowy. Brak kierownika budowy przekłada się na pełną odpowiedzialność inwestora za wszelkie błędy w budowie, włącznie z potencjalnymi konsekwencjami prawno-finansowymi.
Natomiast budynek rekreacji indywidualnej, aby spełnić przepisy prawa budowlanego, musi spełniać kilka istotnych kryteriów. Przede wszystkim, jest to obiekt parterowy, samodzielny, o powierzchni zabudowy nie przekraczającej 70 m². Istotne jest to, że nie ma użytkowego poddasza, ale może mieć otwartą antresolę, analogicznie do tego, co było do tej pory przy budynkach o powierzchni 35 m². Budynek musi także być zgodny z wymaganiami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co istotne, liczba takich budynków na każde 500 m² działki nie może przekroczyć jednego.
Wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi nie może być niższa niż 2,2 metra, a rozpiętość budynku ograniczona jest do maksymalnie 6 metrów, przy wysięgu wsporników nie większym niż 2 metry. Warto zaznaczyć, że taki budynek, potocznie określany jako domek letniskowy, jest przeznaczony do użytkowania tymczasowego, a łączny okres pobytu w nim nie może przekroczyć 180 dni w ciągu roku. Jeśli planowany budynek nie ma możliwości podłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, nie stanowi to przeszkody, o ile nie ma takich wymagań w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub w planie miejscowym. Budynek nie musi spełniać własnych potrzeb mieszkaniowych i może być wynajmowany lub odsprzedawany. Jednakże, liczba budynków na działce nadal jest ograniczona do jednego na każde 500 m² powierzchni działki.
Należy pamiętać, że przepisy dotyczące takich budynków nie obejmują parametrów energetycznych, takich jak izolacja ścian, dachów czy okien, ani klas odporności ogniowej czy odporności pożarowej elementów budynku. Dlatego wybór wykonawcy i materiałów budowlanych jest ważnym aspektem.
Budynki rekreacji indywidualnej mogą powstawać bez konieczności uzyskiwania pełnego projektu budowlanego. Procedura jest znacznie prostsza niż w przypadku budynków mieszkalnych, a do urzędu wystarczy dostarczyć zgłoszenie budowy, mapę z zaznaczoną lokalizacją budynku oraz kilka przykładowych rysunków przedstawiających bryłę budynku. Po złożeniu dokumentów oczekuje się 21 dni na reakcję urzędu, a brak sprzeciwu oznacza, że uzyskano cichą zgodę na budowę i można przystąpić do prac.
Budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m² może być wzniesiony na mocy zgłoszenia, co oznacza brak konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę, jednak wymaga przygotowania projektu budowlanego. Z kolei budynek rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 70 m² może zostać wzniesiony na podstawie zgłoszenia i nie ma konieczności opracowania projektu budowlanego. Niemniej jednak, pomimo swojego charakteru rekreacyjnego, jest to budynek, w którym ludzie będą przebywać, dlatego ważne jest, aby był on wzniesiony zgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Zalecamy, aby chociaż stworzyć podstawowe obliczenia konstrukcyjne i zadbać o aspekty związane z bezpieczeństwem.
Proponuję więc, aby skontaktować się ze mną telefonicznie lub mailowo. W przypadku drogi elektronicznej – zbierz wszystkie pytania i prześlij je do mnie w formie wiadomości. Przeanalizuje Twoje wątpliwości i następnie zasugeruję możliwie korzystne rozwiązanie dopasowane bezpośrednio do Twoich potrzeb. Możemy też dodatkowo umówić się na spotkanie stacjonarnie lub online. Zapraszam do kontaktu.
Autor: Kamil Hupajło
