Pewnego dnia dzwoni klient – wykonawca na średnim szczeblu. Z jednej strony podwykonawcy i ich umowy, z drugiej inwestor, który zaczyna grać twardo. I w środku tego wszystkiego on, z pytaniem: „Czy da się sądowo wstrzymać budowę?”. Bo jeśli sąd wyda zabezpieczenie, to nie będzie tylko groźba – to będzie realny nacisk. A czas gra tu kluczową rolę. Z drugiej strony temat, który od lat wraca jak bumerang: czy drobny podwykonawca może bezpiecznie żądać gwarancji zapłaty, skoro nieformalnie wiadomo, że to może oznaczać wylot z budowy? Dwa różne przypadki, ale łączy je jedno: ryzyko i siła przepisów, które nie zawsze idą w parze z rzeczywistością. Wszystko bowiem pozostaje uzależnione od istotnych detali. W tym artykule i również materiałach wideo odsyłam Cię do pełnego odcinka podcastu, w którym głębiej tłumaczę tę zagadnienia. Natomiast tutaj znajdziesz skrót, który zachęci Cię z pewnością do zapoznania się z pełnym materiałem.
Wstrzymanie budowy jako narzędzie negocjacyjne
Wykonawca wie, że ma rację. Inwestor zalega z płatnością albo chce zmusić do podpisania aneksu. Ekipy są na miejscu, harmonogram napięty, kary umowne wiszą w powietrzu. W takiej sytuacji wstrzymanie budowy – sądowe zabezpieczenie roszczenia – może być potężnym argumentem. Zwłaszcza jeśli wiadomo, że przestój zaboli drugą stronę bardziej.
Takie zabezpieczenie możesz uzyskać, powołując się na art. 730¹ §1 Kodeksu postępowania cywilnego, który pozwala sądowi zabezpieczyć roszczenie „jeżeli brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie orzeczenia albo w inny sposób udaremni lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania”. W praktyce oznacza to, że możesz zawnioskować o wstrzymanie dalszych robót do czasu rozpoznania sprawy – i jeśli dobrze uargumentujesz, sąd może to przyklepać. Ale uwaga – musisz wcześniej ustalić, gdzie przerzucisz ekipy. Jeśli masz własnych podwykonawców, to trzeba ich poinformować, uprzedzić i często się z nimi dogadać. Bo jeśli im też naliczą kary umowne z innych inwestycji, to robisz im krzywdę. Tutaj warto pamiętać: dobra organizacja, zgoda zespołu i prawne wsparcie – to jedyny sposób, by takie zabezpieczenie stało się dźwignią, a nie kulą u nogi.
Masz wątpliwości – zapytaj specjalistę i skorzystaj z pomocy prawnej
Czasem lepiej zatrzymać budowę na chwilę, żeby wygrać całą bitwę. Czasem warto postawić na swoim i zażądać gwarancji, nawet jeśli grozi to konfliktem. Bo przepisy są po twojej stronie – pytanie tylko, czy będziesz gotów je egzekwować. A jeśli tak, to miej plan i prawnika z doświadczeniem w sprawach budowlanych. Bo na budowie prawo to nie tylko przepisy – to też odwaga, logistyka i dobra strategia. W praktyce warto skorzystać z pomocy prawnika, który pozwoli Ci sprawdzić możliwe rozwiązania. W tym zakresie mogę przeanalizować Twoją sytuację i na tej podstawie dobrać możliwe narzędzia, które możesz zastosować na swoją korzyść. Po prostu napisz do mnie.
Gwarancja zapłaty – prawo swoje, budowa swoje
Na drugim biegunie jest mały podwykonawca. Umowa niby bezpieczna, prace zrealizowane, ale płatność się opóźnia. Ma prawo – z art. 649¹ Kodeksu cywilnego – zażądać od inwestora gwarancji zapłaty. Ale wie, jak to się może skończyć. „Zapytał o gwarancję? To znaczy, że sprawia problemy. Może lepiej się go pozbyć” – tak często wygląda nieoficjalna reakcja. I tu właśnie pojawia się rozdźwięk między literą prawa a praktyką. W pewnym uproszczeniu i nie wgłębiając się w żaden stan faktyczny, zgodnie z przepisami:
- inwestor nie ma prawa odmówić udzielenia gwarancji zapłaty, jeśli żądanie jest zasadne (art. 649¹ §1 KC),
- nie ma też prawa odstąpić od umowy tylko dlatego, że podwykonawca złożył żądanie gwarancji – takie zastrzeżenie jest nieważne (art. 649⁵ §4 KC),
- a jeżeli w ciągu 45 dni od żądania gwarancja nie zostanie przedstawiona, wykonawca lub podwykonawca może odstąpić od umowy z winy inwestora (art. 649³ §1 KC).
To są bardzo silne uprawnienia. Ale co z tego, jeśli na drugi dzień człowiek zostaje wyproszony z budowy „z powodu reorganizacji” albo „zmian technicznych”? Prawda jest taka, że wielu podwykonawców boi się korzystać z tych narzędzi – bo nie chcą stracić roboty. Prawo daje im tarczę, ale ta tarcza często zostaje w szafie.
Co możesz zrobić, żeby zyskać przewagę
Jeśli jesteś wykonawcą lub podwykonawcą i chcesz skutecznie używać instrumentów prawnych – czy to sądowego zabezpieczenia, czy gwarancji zapłaty – musisz działać z wyprzedzeniem i strategicznie.
- Po pierwsze, zabezpiecz się dowodowo: e-maile, zdjęcia, harmonogramy, notatki ze spotkań. Wszystko może pomóc przed sądem.
- Po drugie, uzgodnij z podwykonawcami wspólne stanowisko – wtedy zabezpieczenie sądowe nie rozbije ci organizacji pracy.
- Po trzecie, nie pytaj nieoficjalnie, „czy mogę żądać gwarancji”, tylko po prostu ją żądaj – pisemnie, zgodnie z art. 649¹ KC. Jeżeli cię za to wyrzucą, masz silne roszczenia odszkodowawcze.
