Moc lądowych farm wiatrowych w Polsce systematycznie rośnie, przekraczając 9.5 GW, a produkcja prądu przy ich pomocy pokryła około 14% krajowego zapotrzebowania na energię elektryczną w 2023 roku. O ile w ostatnich latach za wzrost odpowiadały głównie inwestycje powstające na bazie projektów sprzed lat, zapoczątkowanych przed uchwaleniem irracjonalnych przepisów z 2016 roku, tak w najbliższych latach, dzięki zapowiadanym zmianom, sektor ten będzie napędzany całkowicie nowymi przedsięwzięciami. Zwiększenie inwestycji będzie wiązało się ze zwiększonym zainteresowaniem dzierżawą gruntów, odpowiednich parametrach i lokalizacji, tak aby inwestycja była ekonomicznie uzasadniona. Biorąc pod uwagę wielkość kapitału wymaganego do tego rodzaju przedsięwzięcia, inwestorzy tworzą umowy, które mają przede wszystkim zabezpieczyć ich partykularny interes a dopiero później właścicieli nieruchomości. W tym artykule wskażę Ci najważniejsze kwestie, na które jako właściciel nieruchomości powinieneś zwrócić uwagę przy otrzymaniu propozycji dzierżawy i to, jak możemy Ci pomóc zadbać o twoje prawa.
Farmy wiatrowe, ze względu na swoją charakterystykę i kapitałochłonność, gwarantują zwrot dopiero po upływie wielu lat, należy je więc zakwalifikować do inwestycji długookresowych. Inwestorzy, inwestując znaczne środki w takie przedsięwzięcie chcą zapewnić sobie jak najdłuższe prawo do korzystania z nieruchomości, na której cała infrastruktura będzie się znajdować. Dlatego też umowa, która będą proponować będzie przewidziana na minimum 20. Maksymalny okres, jaki będą proponować inwestorzy, to 29 lat i jest on związany z obowiązującymi w Polsce przepisami dotyczącymi dzierżawy.
Dla właściciela nieruchomości podstawową kwestią, którą będzie najbardziej zainteresowany, jest oczywiście wysokość wynagrodzenia za udostępnienie swojego gruntu. Samo określenie wysokości czynszu nie jest oczywiście łatwe, jednak co do zasady będzie on płatny w umówionej przez strony kwocie. Drugą kwestią jest to czy płatności będą następować raz do roku z góry, bądź kwartalnie czy nawet miesięcznie. Terminy płatności powinny znaleźć się w umowie, a w przypadku ich braku zastosowanie mieć będą ogólne zasady przewidziane w kodeksie cywilnym.
Niejednokrotnie zdarza się, że umowy przewidują, iż właściwy czynsz, tj. w zadowalającej właściciela wysokości będzie wypłacany dopiero z dniem uzyskania wszystkich zezwoleń przez inwestora lub nawet dopiero od rozpoczęcia właściwych prac budowlanych, a do tego dnia będzie on minimalny. Warto również rozważyć możliwe sposoby zabezpieczenia zapłaty czynszu, tak by było pewne, że zostanie uiszczony w umówionej wysokości i terminie.
Jak już wspomniano, umowy dzierżawy gruntu są zawierane na kilkadziesiąt lat. Oczywistym jest, że zobowiązanie się na tak długi okres musi wiązać z odpowiednim wzrostem wynagrodzeniem dla właściciela gruntu. Czynsz ustalony w pierwszym roku umowy, z biegiem czasu będzie tracił na rzeczywistej wartości z powodu inflacji, wzrosty kosztów itp. Wydzierżawiający, by osiągać z takiej umowy rzeczywistą korzyść, przez całą okres jej obowiązywania, musi się upewnić, że będą w niej zawarte odpowiednie postanowienia waloryzujące jego wynagrodzenie z każdym kolejnym rokiem. Samo zawarcie w umowie klauzuli podnoszącej czynsz może nie być wystarczające. wzrost wynagrodzenia musi być rzeczywisty i być obiektywny, oparty np. na wskaźniku inflacji dla gospodarki narodowej za określony okres. Zadbać także trzeba o ustalenie odpowiednich okresów, w których ma dochodzić do waloryzacji, np. ostatni dzień miesiąca następującego po zakończonym kwartale.
Ustalenie odpowiedniego wzrostu czynszu dzierżawnego nie jest rzecz jasna łatwe, jednak to właśnie od tego postanowienia może zależeć niejednokrotnie, a nawet w zdecydowanej większości, opłacalność dzierżawy dla właściciela gruntu. Zaufanie w pełni inwestorowi w tej kwestii, nawet gdy waloryzacja odnosi się do inflacji, może wiązać się z niesatysfakcjonującymi zyskami osiąganymi przez właściciela w przyszłości.
Zgodnie z prawem płatnikiem podatku od nieruchomości jest właściciel, a nie podmiot wykorzystujący go do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym przypadku właściciel farmy wiatrowej. Budowa wiatraków na gruncie, który wcześniej był gruntem rolnym, wiązać się będzie z inną jego kwalifikacja na płaszczyźnie przepisów podatkowych, a przez to ze znacznie wyższym podatkiem. Umowa powinna przewidywać zwrot uiszczonych przez właściciela obciążeń publicznoprawnych, w tym nowych podatków wprowadzonych w przyszłości, lub alternatywnie, powinien zostać określony adekwatnie wysoki czynsz.
Umowa, poza określeniem okresu jaki będzie istnieć w obrocie i wysokością wynagrodzenia, będzie przewidywać szereg praw i obowiązków stron. Dokładna analiza jej postanowień jest konieczna tak by nie dochodziło do sporów na jej tle lub właściciel nieruchomości nie przyjął na siebie zobowiązań, o których nie miał świadomości w chwili jej podpisywania. Kluczowe znaczenie będzie mieć przede wszystkim określenie czy dzierżawca do swojej dyspozycji będzie miał całą nieruchomość, czy tylko jej cześć, a w takim przypadku jej precyzyjne określenie i oznaczenie. Równie ważne jest ustalenie po czyjej stronie należy doprowadzenie nieruchomości do stanu wymaganego pod tego typu inwestycję, co może obejmować m.in. usunięcie roślin lub wyrównanie terenu. Działalność gospodarcza jest nieprzewidywalna i inwestor może być zmuszony w przyszłości dokonać sprzedaży farmy lub połączenia się z innym podmiotem, co zapewne znajdzie odzwierciedlenie w proponowanej umowie. Warto jest poświęcić dodatkową uwagę na analizę postanowień dotyczących zmian podmiotowych lub dokonywania poddzierżawy gruntu przez dzierżawcę, tak by właściciel nie był pozbawiony jakiejkolwiek decyzyjności co do osoby dzierżawcy.
Jeśli dojść ma do dzierżawy tylko części działki, umowa może zawierać postanowienia zakazujące dokonywania na reszcie gruntu określonych działań, które mogłyby wpływać na działalność farmy, lub utrudnić do niej dostęp, bądź wywoływać zagrożenie w związku z działaniem wiatraków, jest to oczywiste i normalne. Przykładem może być zakaz sadzenia drzew i krzewów, wznoszenia budowli lub budynków. Niekiedy jednak takie ograniczenia mogą być zbyt daleko idące i należy je zidentyfikować już przed podpisaniem umowy. Umowa zaproponowana przez inwestora na pewno będzie zawierała postanowienia dotyczące kar umownych, naliczanych właścicielowi nieruchomości za mniejsze bądź większe uchybienia. Możliwość ustanowienia kar na rzecz wydzierżawiającego jest znacznie ograniczona, jednak nie należy takiej perspektywy zignorować. Kary w takim wypadku mogą dotyczyć np. nieprawidłowemu zabezpieczeniu nieruchomości, wadliwe zagospodarowanie gruntu, ale nie opóźnień w płatnościach czynszu.
Co do zasady umowy na czas określony powinny obowiązywać przez okres, na jaki je zawarto, a ustawowe możliwości wcześniejszego ich wypowiedzenia są ograniczone i dotyczą głównie opóźnień w płatnościach, lub innych uchybień stron, przy czym przepisy te nie są precyzyjne. Istotne więc jest również zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy, a następnie dokładne określenie jego przyczyn, formy i terminów.
Z perspektywy właściciela gruntu, kluczowe jest precyzyjne, w sposób niebudzący wątpliwości interpretacyjnych uregulowanie kwestii wypowiedzenia umowy dzierżawy z przyczyn leżących po stronie inwestora. Przykładem mogą być opóźnienia w zapłacie czynszu czy niedotrzymanie terminu rozpoczęcia prac budowlanych, przez co wydzierżawiający jest pozbawiony należnego mu czynszu i jednocześnie nie może korzystać ze swojej własności. Należy pamiętać, że zaproponowana umowa ma przede wszystkim zabezpieczać interes inwestora, czyli jej autora i przez ten pryzmat powinna być oceniana.
Jedną z największych obaw właścicieli gruntów, wykorzystywaną przez fanów teorii spiskowych, w tym pewnych polityków przeciwnych OZE, jest kwestia rozbioru farmy, zwrotu gruntu, przywrócenia pierwotnego charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Niewykluczone, że w przyszłości ustawodawca zdecyduje się na konkretniejsze uregulowanie tej kwestii, jednak na dzień dzisiejszy przepisy nie są na tyle precyzyjne, by móc na nich wyłącznie oprzeć swoje żądania i roszczenia w tej materii.
Umowy, mające charakter wzorów umownych, konstruowane przez inwestorów, co prawda zawierają pewne postanowienia w zakresie demontażu farmy i kosztów z tym związanych, jednak jest to nieraz regulacja uboga, skomplikowana i budząca uzasadnione wątpliwości. Mając to na względzie, należy odpowiednio zabezpieczyć właściciela nieruchomości już w chwili podpisywania umowy, pomimo że ze względu na kilkudziesięcioletni okres dzierżawy może nie jawić się to jako kwestia najwyższej wagi. Warto także wcześniej zabezpieczyć koszty likwidacji wiatraków, w razie upadłości przedsiębiorcy, lub ewentualnie postanowić o przejściu własności farmy na właściciela nieruchomości.
Przed podpisaniem umowy dzierżawy nieruchomości pod farmę wiatrową, zaleca się skrupulatną analizę jej postanowień. Jeśli chcesz mieć pewność, że zaproponowana umowa równo rozkłada prawa i obowiązki i jednocześnie nie zagraża twoim interesom – skontaktuj się z nami. Przeprowadzimy precyzyjną analizę jej postanowień pod kątem obowiązującego prawa, zapewniając kompleksowe zabezpieczenie twojego interesu.
Autor: Kamil Hupajło
