Spory z deweloperem to częste i doskonale znane zjawisko. Pojawiają się regularnie między nabywcami mieszkań, domów lub lokali a deweloperami odpowiedzialnymi za ich budowę i sprzedaż. Takie spory mogą wynikać z różnych przyczyn i dotyczyć odmiennych aspektów procesu budowlanego oraz transakcji. Obejmują m.in. wady budowlane bądź np. opóźnienia w realizacji. Katalog ten jest niezwykle rozbudowany, ale warto zwrócić w szczególności uwagę na jeden z jego elementów. Mianowicie chodzi o metraż, czyli temat numer jeden w ostatnim czasie. W tym roku mamy bowiem pierwszą sprawę, w której konsument wygrał z deweloperem o doliczenie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania. To z kolei istotnie wpłynęło na cenę tej nieruchomości, gdyż wedle danych powód odzyskał na podstawie prawomocnego wyroku sumę za równowartość 2,64 metrów kwadratowych.
Dlaczego orzeczenie sądu apelacyjnego w kwietniu możemy uznać za przełomowe? Czy możesz pozwać dewelopera za metraż – to na pewno, ale na jakiej podstawie i kiedy? Napisz do mnie: kamil.hupajlo@khg.pl lub zadzwoń: +48 694 758 494. Teraz jednak przejdźmy do konkretów, dowiedz się więcej na ten temat właśnie w tym artykule.
Wygrasz sprawę o metraż z deweloperem?
Istnieje obecnie ku temu wyższe prawdopodobieństwo. W tym zakresie warto podkreślić to, że konsument wchodząc w relację z przedsiębiorcą znajduje się na uprzywilejowanej pozycji. Nie ma obowiązku znajomości branży czy też szczegółów, czy niuansów związanych z produktem, a nadal powinien być doskonale zorientowany, co tak naprawdę nabywa. W zasadzie to sprzedający powinien go z tym tematem zapoznać. W sprawie, która została zakończona w kwietniu, sednem problemu było to, że deweloper w zasadzie wprowadził konsumentów w błąd co do sposobu obliczania rzeczywistej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Warto także zaznaczyć, że nie jest to pojedynczy przypadek, a raczej stała praktyka po stronie szeregu różnych firm deweloperskich.
W tej kwestii problematyczne są tzw. ścianki działowe, a konkretniej powierzchni pod nimi. W rozumieniu konkretnego dewelopera istniejące ścianki działowe, które nadają się do usunięcia lub innej aranżacji nie powinny mieć wpływu na obniżenie ceny. Okazuje się jednak odwrotnie. Wedle firmy klient płaci za całą powierzchnię i wynika to z równego traktowania każdego z nabywców, z których jedni kupują np. jeden pokój bez ścianek, a drudzy mieszkanie ze ściankami. Wszyscy płacą tyle samo w odniesieniu do metra niezależnie czy ścianki mają czy też nie i to jest sprawiedliwe. Według norm ściany działowe zaliczają się do powierzchni konstrukcji. To fakt, ale Ty nie masz od 2015 r. obowiązku zapłaty za tę powierzchnię. Dodatkowo, jeśli już zapłaciłeś za mieszkanie i odebrałeś nieruchomość – możesz wnieść sprawę do sądu. Prowadzimy takie sprawy i możemy w tym zakresie zapewnić Ci pomoc w pozwaniu dewelopera.
Korzystny wyrok o metraż – dlaczego nie musisz płacić za ścianki działowe?
Zasugerować można się w tym zakresie wyrokiem NSA o sygn. II OSK 3795/18, z 24 lutego 2020 r. Wskazano w jego treści, że mieszkanie powinno mieć jedną powierzchnię. To należy z kolei rozumieć jako taką samą płaszczyznę w projekcie budowlanym, umowie deweloperskiej, ewidencji budynków oraz w księdze wieczystej. Dodatkowo zgodnie z art. 4 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, konsument znajduje się na mniej poinformowanej pozycji niż przedsiębiorca. W myśl przepisu, który zresztą znalazł zastosowanie w sprawie z kwietnia bieżącego roku: za niedozwolone uznano działanie lub zaniechanie przedsiębiorcy, które zniekształca lub może zniekształcać zachowanie przeciętnego konsumenta. W tym zakresie z kolei można zaliczać zarówno treść umowy, jak i kwestię odpowiedniego zapoznania nabywcy z produktem tj. mieszkaniem.
Warto także zaznaczyć, że powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu, które z góry nadają się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych, wlicza się do powierzchni kondygnacji netto. To z kolei jest istotne z perspektywy docelowej powierzchni użytkowej. Powierzchnia tego rodzaju to właśnie fragmentarycznie powierzchnia netto. Powierzchnie użytkowe wydzielane są zgodnie przeznaczeniem budynku i funkcją, jaką mają w nim pełnić. Klasyfikuje się je zazwyczaj na tzw. podstawowe i użytkowe pomocnicze. Natomiast podstawo rozumie się – mieszkalnictwo, spanie, pobyt etc. Podział wedle takiego rozróżnienia zależy od tego, czy przeznaczenie przestrzeni jest zgodne z podstawowym przeznaczeniem budynku, czy też z funkcją uzupełniającą to przeznaczenie podstawowe.
Czy możesz pozwać dewelopera o metraż?
To zależy od Twojej umowy. Sednem problemu jest norma ISO określająca standardy i metody pomiaru powierzchni. Należy zwrócić uwagę na to, że w świetle bieżącej interpretacji – ściany działowe oddzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu są czymś odmiennym od ścianki działowej, która nadaje się do demontażu. Jeśli jesteś zainteresowany sprawdzeniem, czy w Twoim przypadku istnieje możliwość pozwania dewelopera – napisz do mnie: kamil.hupajlo@khg.pl. Opisz w nim swoją sytuację, a także wątpliwości. Koniecznie też załącz komplet dokumentów, które pozwolą mi zapoznać się z Twoją inwestycją. Możesz też zadzwonić: +48 694 758 494, umówimy się na spotkanie i doprecyzujemy szczegóły. Zapraszam do kontaktu.
