Wielu klientów zadaje mi pytanie czy zagadnienia wymienione w temacie są tym samym. Otóż nie i warto omówić je oddzielnie. Zgadza się jednak to, że są to kwestie zbieżne ze sobą. W obu przypadkach jest to w uproszczeniu forma objęcia we władanie nieruchomości chociaż tej pierwszej bliżej do własności wedle nazwy, a drugiej do użytkowania, jednak omówimy szczegóły po kolei. Czym jest odrębna własność? Na czym polega spółdzielcze prawo do lokalu? Poznaj wszystko co niezbędne na ten temat właśnie w tym artykule!
Czym jest odrębna własność mieszkania?
Odrębna własność mieszkania jest regulowana przez przepisy prawa cywilnego, a w Polsce podstawą prawną dla tego rodzaju własności jest Ustawa o własności lokali. Odrębna własność mieszkania to forma własności nieruchomości, w której właściciel posiada wyłączne prawo do swojego lokalu mieszkalnego w budynku wielomieszkaniowym. W ramach tej własności właściciel ma prawo do samodzielnego dysponowania i użytkowania swojego mieszkania, a także prawo do jego sprzedaży, wynajmu czy przekazania w spadku. Właściciel mieszkania posiada również udział w częściach wspólnych budynku, takich jak klatki schodowe, windy, piwnice, dachy oraz otoczenie budynku. Udział ten jest proporcjonalny do powierzchni jego mieszkania i określony w umowie notarialnej.
Na czym polega spółdzielcze prawo do lokalu?
Spółdzielcze prawo do lokalu jest regulowane przez Ustawę Prawo spółdzielcze. Dodatkowo zagadnienie jest również normowane przez przepisy zawarte w statucie danej spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielcze prawo do lokalu to specyficzna forma prawa do użytkowania lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez spółdzielnię. W ramach tego uprawnienia ma ona prawo do korzystania z przydzielonego mu lokalu, ale nie jest jego pełnoprawnym właścicielem. Spółdzielcze prawo do lokalu może przyjmować zasadniczo dwie formy:
- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego – prawo to jest niezbywalne, nie można go sprzedać ani przekazać w drodze dziedziczenia. Przysługuje ono członkowi spółdzielni oraz osobom pozostającym z nim we wspólnym gospodarstwie domowym.
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – prawo to jest bardziej zbliżone do własności. Można je sprzedać, wynająć, przekazać w spadku czy obciążyć hipoteką. Posiadacz tego prawa ma większą swobodę dysponowania lokalem w porównaniu do lokatorskiego prawa do lokalu.
W obu przypadkach członek spółdzielni ponosi opłaty związane z utrzymaniem lokalu i części wspólnych budynku, a także ma prawo uczestniczyć w zarządzaniu spółdzielnią poprzez udział w walnych zgromadzeniach i wyborach do organów spółdzielni.
Ile kosztuje przekształcenie spółdzielczego prawa w prawo własności?
Koszt przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności zależy głównie od wartości nieruchomości oraz stawek notarialnych i rzeczoznawców majątkowych. Aby uzyskać dokładne informacje, warto skonsultować się z notariuszem oraz rzeczoznawcą majątkowym, którzy będą mogli dokładnie określić koszty na podstawie konkretnych danych dotyczących nieruchomości. Notariusz wymaga opłaty w wysokości 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę i jest to 1075 zł. Do tego dochodzą opłaty sądowe czyli 1,5 tys. zł, a w tym m.in. PCC, opłata za sporządzenie operatu szacunkowego. Opłaty mogą różnić się i wynosić od kilkuset do kilku tysięcy złotych, w zależności od lokalizacji i wielkości nieruchomości.
Czy spółdzielnia może odmówić przekształcenia w prawo własności?
W niektórych sytuacjach spółdzielnia może odmówić przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność. Najczęściej spotykane przypadki, w których spółdzielnia ma prawo do odmowy, to:
- Niespłacone zobowiązania wobec spółdzielni, czyli jeśli nie uregulowałeś wszystkich zobowiązań finansowych wobec spółdzielni, takich jak zaległe opłaty czy fundusz remontowy, spółdzielnia może odmówić przekształcenia. Uregulowanie tych zobowiązań jest warunkiem koniecznym.
- Niespłacony kredyt przypadający na Twój lokal w przypadku, gdy Twój lokal jest obciążony kredytem, który nie został jeszcze w pełni spłacony, a spłata przypada na Ciebie, spółdzielnia może również odmówić przekształcenia. Pełna spłata kredytu jest wymagana, aby uzyskać prawo własności.
- Nieuregulowany stan prawny nieruchomości, jeżeli spółdzielnia nie ma uregulowanego stanu prawnego nieruchomości, na której stoi budynek, przekształcenie może być niemożliwe. Przed przekształceniem spółdzielnia musi posiadać pełne prawa do nieruchomości, w tym wszelkie potrzebne dokumenty potwierdzające własność.
Jeśli te trzy kwestie nie stanowią przeszkody, spółdzielnia nie powinna mieć podstaw do odmowy przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności. Jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości lub obawiasz się, że Twoja sytuacja może podlegać tym przesłankom, zachęcam do skonsultowania się z prawnikiem. Profesjonalne wsparcie pomoże Ci upewnić się, że wszystkie formalności zostaną spełnione i przekształcenie przebiegnie sprawnie, dając Ci pełne prawo do własnego mieszkania.
Czy można uzyskać własność ze spółdzielczego prawa do lokalu?
Tak. Jak najbardziej jest to możliwe. Aby uzyskać własność z tytułu spółdzielczego prawa do lokalu, można przeprowadzić proces przekształcenia tego prawa w odrębną własność lokalu. Przykładowo właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może wystąpić do spółdzielni mieszkaniowej z wnioskiem o przekształcenie tego prawa w odrębną własność. Możliwe jest też przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, ale lokatorskie prawo do lokalu nie daje możliwości bezpośredniego przekształcenia w odrębną własność i najpierw trzeba zamienić lokatorskie prawo na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, co zwykle wymaga spłaty części lub całości wkładu budowlanego przypadającego na lokal.
W przypadku przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność mieszkania, standardowo wniosek składa się do zarządu spółdzielni. Jednakże, jeśli spółdzielnia znajduje się w stanie likwidacji lub upadłości, procedura nieco się różni. W takiej sytuacji wniosek o przekształcenie należy złożyć do likwidatora spółdzielni lub syndyka masy upadłości.
Spółdzielnia w likwidacji lub upadłości a przekształcenie
Przekształcenie w przypadku likwidacji lub upadłości spółdzielni może być bardziej skomplikowane, ponieważ cały majątek spółdzielni, w tym nieruchomości, podlega zarządzaniu przez likwidatora lub syndyka, który jest odpowiedzialny za rozliczenie zobowiązań spółdzielni. Likwidator lub syndyk podejmują decyzje dotyczące przekształceń praw własności zgodnie z przepisami prawa upadłościowego i likwidacyjnego, a także z uwzględnieniem interesów wierzycieli spółdzielni.
Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w takiej sytuacji może wymagać dodatkowych kroków, takich jak zgoda sądu na dokonanie przekształcenia, szczególnie jeśli majątek spółdzielni jest przedmiotem sporu lub roszczeń ze strony wierzycieli. Pomimo tych komplikacji, proces ten nadal jest możliwy i może przynieść korzyści, takie jak pełne prawo własności mieszkania, co daje większą swobodę w zarządzaniu swoją nieruchomością.
Jeżeli zastanawiasz się nad przekształceniem swojego prawa do lokalu w sytuacji, gdy spółdzielnia jest w stanie likwidacji lub upadłości, warto skonsultować się z prawnikiem, który pomoże przeprowadzić Cię przez cały proces i zapewni, że wszystkie formalności zostaną spełnione zgodnie z obowiązującym prawem.
Zastanawiasz się jak uzyskać odrębną własność mieszkania?
W takim wypadku proponuję, abyś skontaktował się ze mną. Możesz to zrobić na dwa sposoby. Napisz do mnie maila i opisz w nim szczegóły lub zadzwoń – omówimy wtedy wszystko na spokojnie w ramach spotkania. Mam świadomość, że procedury potrafią być skomplikowane. Dlatego jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości lub nie wiesz jak uzyskać rozwiązanie najbardziej korzystne w Twojej sytuacji, daj mi znać. Postaram się pomóc w Twojej sprawie. Zapraszam do kontaktu.
